Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы — в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду

Необходимость снять жилье связана с определенными рисками. Многие предпочитают найти хорошую квартиру и арендовать ее на длительный срок. Как это сделать правильно и не оказаться обманутым, расскажем в этой статье?

Особенности оформления типового договора найма квартиры — образец 2021 года

Нужна или нет расписка о получении денег за найм квартиры?

Актуальность бизнеса на сдаче квартир посуточно

Почему же сдача квартир в аренду посуточно как бизнес сегодня пользуется вниманием предпринимателей? Дело в том, что подобный сервис является чрезвычайно удобным для потенциальных клиентов и намного превосходит гостиничный по качеству. Например, съёмное жильё по площади больше номера в отеле, а стоит дешевле. Кроме того, в гостиницах тариф зависит от численности спальных мест, а у предпринимателей — только от количества комнат. Список преимуществ можно продолжить:

  • В квартире есть возможность воспользоваться кухней или заказать доставку еды. В отеле гостю придётся идти в ресторан или искать приличное кафе поблизости;
  • В квартире можно самостоятельно постирать и погладить одежду, почистить обувь. В гостиницах за подобный сервис нужно платить;
  • В отеле есть график заселения и выселения. В квартире гость может договориться с владельцем и оставаться столько, сколько ему нужно;
  • В гостиницах работники имеют доступ в номера. В отдельном помещении никто не посягнёт на деньги и ценные вещи жильца.

Самым большим спросом пользуются чистые и аккуратные квартиры, расположенные в центральной части города или в двух шагах от станций метро, рядом с магазинами или супермаркетами. Любому гостю, будь то турист, студент или командированный работник, это позволит без трудностей добираться до нужных районов и тратить меньше времени на решение бытовых проблем.

Тем не менее, даже такие привлекательные помещения простаивают 5-8 дней в месяц. Поэтому объектов должно быть несколько, причём для разных категорий клиентов: пока одни будут пустовать, другие принесут предпринимателю прибыль. Если же дела пойдут совсем плохо, убытков также возможно избежать: нужно лишь переквалифицироваться и заняться бизнесом на аренде квартир долгосрочно.

Бизнес-план фирмы по сдаче квартир

Задумывая собственное дело, вы можете просто снять квартиру на год и договориться с арендодателем о возможности субаренды. После чего, не вложив ни копейки, сдавать её на короткие сроки всем желающим, зарабатывая на разнице. Но для старта реального бизнеса задумайтесь о том, как оказать услугу качественно: квартиры, напоминающие гостиничные номера, как правило, арендуют быстрее, чем серые советские коммуналки с обшарпанной мебелью и подтекающими кранами.

Концепция бизнеса и анализ рынка

Существует три варианта организации посуточной аренды. Первый, оптимистичный — когда у вас в собственности 2–3 квартиры с хорошим ремонтом. В этом случае организовать бизнес можно с минимальным финансовым риском: достаточно корректно составить договор аренды и предусмотреть все нюансы.

Ещё два способа начать бизнес:

  • оформить квартиру в ипотеку, обустроить комнаты и сдавать по такой цене, чтобы полученная за месяц сумма превышала расходы;
  • снять 2–3 квартиры на срок от года до пяти лет и сдавать в субаренду.

Выбрав последний вариант организации дела, вам придётся сообщить собственникам помещений о том, как вы планируете использовать жилье. Иначе официально заключать договоры с арендаторами не получится, а это риск.

Проанализируйте спрос и конкуренцию на рынке посуточной аренды. Посетите популярные сайты:

  • avito.ru;
  • sutochno.ru;
  • booking.com;
  • airbnb.ru.

Просмотрите имеющиеся там объявления, оцените состояние и стоимость квартир, а также условия аренды. Возьмите на заметку понравившиеся идеи — их лучше выписать. Сравните предложения гостиниц и хостелов с квартирами — результаты анализа пригодятся при выявлении конкурентных преимуществ.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Спрос на посуточную аренду зависит от сезона — в летний период количество желающих снять жилье увеличивается, и арендаторы повышают цены

Выясните, кто в вашем городе интересуется посуточной арендой. Это могут быть:

  • семьи с детьми на отдыхе;
  • одинокие туристы;
  • командированные сотрудники;
  • романтические пары;
  • компании молодёжи.

Выберите сегмент, на который будете ориентироваться — не пытайтесь охватить сразу весь рынок. От того, на какую аудиторию вы нацелитесь, будет зависеть все — от оформления апартаментов до выбора рекламных каналов.

Регистрация фирмы

Зарегистрируйте компанию и не уклоняйтесь от уплаты налогов — бизнес в сфере посуточной аренды приносит достаточный доход, чтобы делиться с государством, а риски слишком высоки для нелегальной работы.

Сдавать квартиры вы можете в качестве индивидуального предпринимателя или от имени общества с ограниченной ответственностью. ИП отличается от ООО по следующим критериям:

  • стоимость регистрации — госпошлина всего 800 р., а для ООО — 4 тыс. р.
  • уставной капитал — для ИП отсутствует, а для ООО составляет 10 тыс. р.;
  • финансовая ответственность — ИП отвечает перед кредиторами всем имуществом в собственности;
  • вывод средств — предприниматель вправе распоряжаться выручкой на своё усмотрение, выводить деньги из оборота в любой момент;
  • отчётность — проще у ИП, можно обойтись без бухгалтера.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Несмотря на то, что финансовая ответственность выше у ИП, штрафы для ООО в 2–3 раза больше

Приняв решение о регистрации, выберите ОКВЭД — коды видов деятельности. Варианты, наиболее приближенные к сфере посуточной аренды:

  • 55.20 — предоставление мест для краткосрочного проживания;
  • 55.10 — деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания.

Определите налоговый режим, который будете применять:

  • ОСНО — общий режим, наименее удобный для подсчёта и уплаты налогов;
  • УСН — упрощённая система, когда предприниматель перечисляет государству 6% с дохода или 15% с прибыли;
  • ПСН — работа по патенту, за который ИП платит фиксированную сумму; ООО работать по патенту не может.

От выбранного режима зависят сроки и объем уплачиваемых налогов, а также формы сдачи отчётности. Помимо налогов, будьте готовы уплачивать взносы в пенсионный и страховой фонды за себя и сотрудников.

Если вы не решаетесь регистрировать ИП или ООО, уплачивайте хотя бы налог на доходы физического лица — 13% от вырученной суммы. Для этого обратитесь в налоговую, узнайте, когда и какие декларации нужно сдавать, а также в какие сроки производить оплату.

За ведение нелегального бизнеса предусмотрены санкции:

  • штраф от налоговой в размере 10% от доходов, но не меньше 40 тыс. р.;
  • административный штраф — 500 – 2 тыс. р.;
  • уголовная ответственность — арест или обязательные работы.

Поиск и подготовка помещений

Ориентируясь на выбранную целевую аудиторию, начинайте поиск помещений. Подумайте, что важно приехавшему в командировку банкиру? Скорее всего, снять тихую однокомнатную квартирку поближе к месту стажировки или деловых переговоров. А молодой паре для романтического вечера? Уютная хорошо обставленная квартира в небольшом доме.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Найти помещения для долгосрочной аренды вы можете на сайтах объявлений, вроде Avito

Расположение объектов выбирайте так, чтобы оперативно добираться до каждого для заселения и выселения гостей. Если у вас нет автомобиля, снимите квартиры поближе к собственному жилью.

Спрос на посуточную аренду квартиры зависит от:

  • количества комнат;
  • качества ремонта;
  • наличия мебели и техники;
  • месторасположения объекта;
  • дополнительных услуг.

Арендаторы в 57% случаев предпочитают останавливаться в однокомнатных квартирах с хорошим ремонтом, новой мебелью и работающим интернетом. Крайне редко бронируют места в апартаментах, где более трёх комнат, а также в квартирах эконом-класса — 1% и 8 % соответственно.

Месторасположение квартиры влияет на стоимость аренды. Близость к центру до сих пор играет решающую роль в выборе жилья туристами, работниками компаний, студентами. Хороший доход можно получить с квартиры, расположенной неподалёку от крупного торгового или делового центра, вуза или вокзала.

Выбрав в качестве целевой аудитории командированных сотрудников, узнайте, какие отчётные документы могут им понадобиться, и будьте готовы предоставить договор, а также квитанцию или счёт на оплату аренды.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Счет на оплату аренды может включать дополнительные услуги, а также ранний и поздний заезд

Подобрав помещения, заключите договоры долгосрочной аренды с собственниками. Не скрывайте, что будете сдавать квартиры посуточно, а лучше предложите взаимовыгодное соглашение. Расскажите, что не просто снимаете квартиру, а берете её в управление и обязуетесь сделать косметический ремонт, установить технику, провести интернет и следить за порядком. Объясните, что вам важна деловая репутация, поэтому квартира будет поддерживаться в чистоте. Подкрепите сказанное пунктами договора долгосрочной аренды. Покажите собственнику и посуточный договор, чтобы он понимал серьёзность подхода к делу.

Арендовав объекты, приступайте к ремонту. Материалы и технику выбирайте в среднем ценовом сегменте, мебель тоже. Главное — чтобы она была новой и чистой. Минимальный набор оборудования для квартиры бизнес-класса:

  • фен;
  • холодильник;
  • электрочайник;
  • микроволновка;
  • стиральная машина;
  • утюг и гладильная доска;
  • плита или варочная панель;
  • телевизор;
  • wi-fi модуль;
  • посуда на 4 персоны;

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Одноразовую косметику закажите оптом на несколько месяцев вперед — покупка большой партии обойдется дешевле

Уделите внимание деталям и обязательно купите для каждой квартиры:

  • 3 комплекта дорогого постельного белья;
  • комплекты полотенец — по одному на каждого гостя: для рук, ног, лица и тела;
  • салфетки — обычные и влажные;
  • банные халаты;
  • одноразовые шапочки для душа;
  • одноразовые шампуни, зубные щётки и пасты;
  • вешалки для одежды;
  • комплекты для чистки обуви.

Освободите квартиру от личных вещей — собственных или постоянного владельца. В оформлении комнат придерживайтесь принципов минимализма. Организуйте генеральную уборку — помойте полы и окна, выстирайте шторы, покрывала и чехлы для мебели, проверьте работу сантехники. Вытрите пыль даже в труднодоступных местах.

Закажите профессиональную фотосессию помещения — интерьеры, снятые на камеру смартфона, скорее отталкивают, чем привлекают клиентов.

Оформление документов для работы

Сформируйте пакет внутренних документов, которые будут регламентировать вашу деятельность и условия проживания на объектах. Разработайте:

  • договор долгосрочной аренды с собственником помещения (если нужен);
  • договор посуточной аренды с арендатором;
  • правила проживания в квартире;
  • опись имущества для каждого объекта.

Если планируете нанимать сотрудников, составьте должностные инструкции. Можете ориентироваться на типовые примеры, но переработайте их для своей деятельности. Написание одной внятной инструкции может занять 2–3 дня.

В «посуточном» договоре пропишите:

  • данные арендуемого объекта — адрес, технические параметры;
  • срок сдачи квартиры и расчётный час;
  • условия проживания (можно оформить в виде приложения);
  • стоимость аренды за сутки и весь период;
  • сумму залога;
  • количество проживающих;
  • обязанности сторон и ответственность;
  • условия досрочного расторжения контракта;
  • штрафные санкции за нарушение условий договора.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Перед тем, как заключить с гостем договор аренды, разъясните ему все пункты по порядку

Типовой договор посуточной аренды — просмотреть.

К договору приложите опись имущества и правила проживания в квартире. Правила должны предусматривать следующее:

  • запрет на курение в апартаментах;
  • порядок заселения и выезда;
  • наличие залога;
  • условия пользования бытовой техникой;
  • возможность/запрет передачи ключей третьим лицам;
  • санкции за порчу имущества и нарушение покоя соседей.

В каждой квартире разместите правила на видном месте, а рядом расположите листовку с паролем от Wi-fi, телефонами администраторов и экстренных служб.

Особо требовательным и подозрительным арендаторам будьте готовы предъявить комплект документов, подтверждающих ваше право на сдачу помещения в аренду, а именно: свидетельство о праве собственности либо договор аренды с собственником и его письменное согласие на субаренду, заверенное у нотариуса.

Где продвигать бизнес — выбор рекламных каналов

Выбор рекламных каналов зависит от региона и целевой аудитории. В интернете разместите объявления на всех доступных ресурсах, в том числе:

  • airbnb.ru;
  • avito.ru;
  • irr.ru;
  • booking.com;
  • в группах объявлений ВКонтакте и Facebook;
  • на городских интернет-порталах.

Позже вы оформите сайт-визитку с возможностью онлайн-бронирования, но на первых этапах можно обойтись без него. Если сайт всё-таки создан, настройте контекстную рекламу в Yandex и Google.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


На некоторых сайтах, чтобы размещать объявления об аренде от имени юрлица, придется завести платный аккаунт

Поработайте над рекламой в офлайне. Распечатайте и расклейте листовки, разместите объявления в наиболее популярных газетах города, найдите друзей-таксистов и договоритесь с ними, чтобы предлагали ваши услуги пассажирам. Закажите рекламу на транспорте, выбрав маршруты, отправляющиеся с вокзала. Разработайте анкету клиента и включите в список вопрос о том, откуда он узнал о вас — это поможет отсеять неэффективные каналы продвижения.

Подбор персонала

В одиночку вы сможете справиться с 2–3 квартирами, при этом белье и полотенца придётся сдавать в прачечную, а уборку доверять клининговой компании либо проводить самостоятельно. Для расширения бизнеса понадобятся сотрудники:

  • администраторы, ответственные за встречу и выселение гостей;
  • уборщицы, занимающиеся стиркой, глажкой, мытьём квартиры;
  • менеджер на телефоне, распределяющий гостей по объектам.

Количество сотрудников зависит от числа квартир в управлении. Один администратор может одновременно обслуживать 3–6 квартир, уборщица — столько же. Менеджер справится с нагрузкой из 15–18 объектов.

Достоинства и недостатки бизнеса

Заниматься сдачей жилья на короткий срок может практически любой человек — это прекрасная идея, где и как заработать пенсионеру или студенту. В самом деле, для подобной работы не нужны специфические знания, профессиональная подготовка или особые качества характера. Есть в этом деле и другие преимущества:

  • Если узнать все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир, можно получать в четыре раза больше, чем люди, сдающие жильё на длительный срок;
  • Реально быстро вывести помещение из бизнеса, если оно понадобилось для других целей. Любые квартиранты съедут максимум через неделю;
  • Клиенты предпочитают квартиры гостиничным номерам. Даже при равной цене здесь есть все удобства, бытовая техника, собственная кухня;
  • Жилье поддерживается в хорошем состоянии. При необходимости его можно без подготовки выставить на продажу или заселиться сюда самому.

Однако следует понимать, что идеального способа заработка не существует. Судя по отзывам владельцев, сдача квартир посуточно как бизнес сопряжена также с определёнными неудобствами:

  • Предпринимателю приходится решать все проблемы, будь то отсутствие стаканов или поломанный холодильник. При долгосрочной аренде этим занимаются квартиранты;
  • Через квартиру проходит большое количество жильцов. По законам статистки, среди них обязательно встречаются скандалисты и дебоширы;
  • Посуточная аренда квартир как бизнес не может приносить пассивный доход. Нужно каждый день заниматься заселением, уборкой, мелким ремонтом.

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Перед стартом выберите концепцию будущего бизнеса и решите, будете ли вы сдавать собственные квартиры или займётесь субарендой. Дальнейший алгоритм действий:

  1. Проанализируйте рынок на предмет спроса на посуточную аренду. Выберите целевую аудиторию.
  2. Зарегистрируйте компанию или ИП, чтобы заключать с арендаторами договоры и избегать рисков.
  3. Подготовьте типовые бланки документов для работы. Предусмотрите условия оплаты, неустойки, залоги. Разработайте правила проживания для постояльцев.
  4. Подберите и оборудуйте одну или несколько квартир: сделайте ремонт, купите постельное белье, подключите телевидение, телефон и интернет.
  5. Сфотографируйте готовые помещения и напишите объявления об аренде.
  6. Выберите рекламные каналы и опубликуйте объявления.
  7. При необходимости наймите сотрудников: уборщиц, администратора.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Если показать квартиру лично не получается, вы можете снять видеообзор и отправить его потенциальным клиентам

Дождавшись первого звонка, вежливо, но твёрдо разъясните гостю условия проживания в квартире и озвучьте стоимость. Если он согласится на предложенные условия, оформите договор и возьмите предоплату с залогом. Проработав механизм аренды однажды, в дальнейшем вы сможете скорректировать своё поведение, пункты договора и последовательность сдачи жилья на короткий срок.

Как зарегистрировать бизнес?

Согласно законодательству, сдавать жильё в аренду имеет право любой гражданин даже без регистрации предпринимательской деятельности. Но сумма налога при этом выглядит ощутимой, а сотрудничество с юридическими лицами — затруднительным. В принципе, создать для таких целей ИП можно за три дня, даже не выходя из дома. Для аренды жилья как направления деятельности используются такие коды ОКВЭД:

ОКВЭД посуточной сдачи квартир

68.20 Аренда и управление недвижимым имуществом
68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жильем

Бизнес на аренде квартир часто привлекает внимание фискальных органов. Поэтому предприниматель должен думать не только о том, как приумножить капитал без риска, но и о последствиях, которые сопровождают уклонение от уплаты налогов. Закон допускает исполнение обязанностей перед государством в одном из трёх форматов:

  • НДФЛ. Обычный человек вправе не регистрировать ИП, если будет платить в казну 13% от выручки в виде налога;
  • УСН. В зависимости от рентабельности бизнеса, можно перечислять в бюджет 6% от выручки или 15% от чистой прибыли;
  • ПСН. ИП покупает на год патент, стоимость которого зависит от площади жилья. Но сдавать в аренду можно только свои квартиры.

Наконец, для заключения договоров на обслуживание с предприятиями и заселения командированных граждан предпринимателю следует открыть расчётный счёт в банке, обзавестись печатью и подключить кассовый аппарат с печатью чеков.

Какие квартиры лучше сдавать посуточно?

Арендовать квартиры посуточно могут самые разные граждане: от гастарбайтеров до успешных предпринимателей, приехавших на переговоры. Понятно, что и требования к жилью у них будут разными. Поэтому съёмные помещения делятся на четыре категории:

  1. Средний класс. Сюда входят недорогие квартиры в спальных районах (2000–3000 рублей в сутки) с неплохим ремонтом, качественной мебелью, базовым набором бытовой техники. Такое жильё снимают 45% клиентов;
  2. Бизнес класс. Это жильё стоит немного дороже — до 4200 рублей в сутки. Обычно оно расположено ближе к центральным улицам или возле метро. Отличается хорошим ремонтом, полным комплектом бытовых приборов. Доля рынка — 30%;
  3. Премиум класс. Выложить от 6000 рублей за сутки проживания готовы 15% только гостей. Жильё, как правило, находится в центре. Внутри можно увидеть безупречный ремонт, все возможные виды техники, стильную мебель и эксклюзивный интерьер;
  4. Эконом класс. Самые недорогие объекты с ремонтом времен СССР и произведённой тогда же мебелью. Находятся обычно на окраинах, в старых домах с минимальными удобствами. Стоят до 1500 рублей в сутки, но привлекают только 10% клиентов.

Судя по отзывам, сдача квартир посуточно как бизнес подчиняется главному правилу риэлторов: чем меньше и дешевле помещение, тем больше денег оно приносит. Однако не стоит увлекаться жильём экономкласса: снимающее его клиенты приносят немало проблем. Лучше обратить внимание на массовый сегмент — квартиры среднего и бизнес класса. Но как узнать, будет ли на них спрос? Есть несколько признаков:

  • Самыми востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их предпочитают арендовать 75–80% клиентов;
  • Расположение жилья зависит от аудитории. Деловым людям подойдут комнаты возле офисных центров, туристам — недалеко от вокзалов или исторических памятников;
  • Помещения на первых и последних этажах арендуют на 10–15% реже, чем прочие виды посуточных квартир;
  • Для всех категорий клиентов важна транспортная доступность. В крупных городах речь идёт о метро, в маленьких — о центральных маршрутах;
  • Вид из окна мало заботит людей, планирующих только переночевать. Но красивый ландшафт может стать дополнительным преимуществом;
  • Обязательным условием является близость магазинов, рынков и торговых центров. Второе, чем интересуются постояльцы — это кафе, рестораны и места отдыха;
  • При прочих равных условиях жильцам может понравиться наличие домофона, консьержа, парковки, автономного отопления.

В каких ЖК стоит покупать квартиру?

Квартиры в ЖК — это оптимальный вариант, потому что такую недвижимость сейчас охотнее всего берут в аренду представители среднего класса. Поскольку речь идёт о новых апартаментах с качественным ремонтом, их можно сдавать, не беспокоясь по поводу текущих кранов, неисправной электропроводки или других неприятностей. Однако для начала необходимо определиться с домом и его локацией.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду

При выборе нужно обращать внимание на следующее:

  • репутация застройщика. Она важна не только для тех, кто покупает квартиру ещё в процессе строительства такого комплекса, но и для тех, кто хочет стать владельцем такой недвижимости даже после того, как дом сдан в эксплуатацию. На самом деле всё довольно просто: если застройщик дорожит своей репутацией, он не будет экономить на материалах или специалистах. В итоге и с жилым комплексом в течение 10-15 лет после сдачи не возникнет проблем. Дома не будут расползаться, не появятся трещины и т.д.;
  • категория дома. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в эконом-сегменте и в бизнесе. Что же касается премиального, то снять такие апартаменты себе может позволить далеко не каждый, тем более в Москве. Зарабатывать на аренде в целом тоже реально, однако нужно очень хорошо понимать довольно специфическую нишу. То есть это однозначно не вариант для начинающего предпринимателя;
  • инфраструктура. У большинства застройщиков под магазины, аптеки, отделения банков и офисы отводятся первые этажи. Однако нередко инфраструктура этим не ограничивается. При покупке квартиры посмотрите на то, предполагается ли открытие поблизости садика, школы, спортивного комплекса, других социальных объектов. Арендаторы готовы переплачивать за хорошую инфраструктуру и нередко даже — закрывать глаза на недостатки самой квартиры;
  • тип дома. Дома из кирпича — тёплые, панельные более доступные по ценам. Есть и более современные технологии, однако разобраться в том, чего ждать от такого дома, сможет только строитель-эксперт. В любом случае уделить внимание этому моменту не мешало бы и покупателю;
  • планировка. Такую информацию можно посмотреть на официальном сайте застройщика. Как правило, она не скрывается. Стандартная планировка с изолированными комнатами пользуется традиционно наибольшим спросом. Также довольно востребована свободная, особенно если речь идёт о компактных квартирах. А вот переплачивать за высокие потолки и оригинальные решения в Москве не любят;
  • наличие парковочного места. Обычно владельцу квартиру предоставляют возможность разместить хотя бы один автомобиль. При аренде квартиры, как правило, это право переходит вместе с апартаментами к жильцам. И в таком мегаполисе как Москва это очень важный момент.

Это далеко не всё из того, на что стоит обратить внимание. Информацию нужно изучать по каждому ЖК. Важно то, когда был сдан дом (как давно), не возникли ли с ним проблемы. Стоит проанализировать, что пишут о ЖК сами владельцы квартир. Особо важно мнение жильцов.

Если ЖК всё ещё находится в процессе постройки, необходимо обратить внимание на то, не опаздывает ли застройщик со сроками, не было ли переносов. Разумеется, стоит проанализировать его ситуацию с другими подобными проектами.

Как найти квартиры для сдачи посуточно?

Первый вопрос, который возникает у начинающего предпринимателя, желающего заняться арендой квартир посуточно — с чего начать бизнес? Вложенные усилия оправдают себя, если в его распоряжении будут хотя бы пять-шесть квартир, причём в разных ценовых категориях. Понятно, что найти такое количество помещений новичку крайне затруднительно. Чтобы создать материальную базу, придётся использовать один или несколько следующих способов:

  • Задействовать свободную жилплощадь. Если помещение досталось предпринимателю в дар или по наследству, оно может приносить прибыль;
  • Сдать свою квартиру. В этом случае бизнесмен арендует для проживания помещение где-нибудь на окраине, а личную жилплощадь использует для заработка;
  • Купить жильё. Если позволяет финансовое положение, для заработка на сдаче квартир можно приобрести недорогую недвижимость в хорошем районе;
  • Взять помещение в ипотеку. Способ может быть актуальным, если у предпринимателя есть деньги только на первый взнос. Доход от бизнеса покроет платежи по кредиту;
  • Снять чужую квартиру на длительное время. Даже при заполнении 50% сдача жилья посуточно принесёт в два раза больше денег, чем долгосрочная аренда.

Собираясь использовать для заработка на сдаче квартир в аренду чужое жильё, придётся убеждать его владельца в том, что субаренда для него более выгодна и удобна, чем заключение договора с постоянными жильцами. Как это сделать:

  1. Для переговоров следует привести себя в порядок, надеть хорошую одежду. Во время общения желательно демонстрировать надёжность и уверенность в себе;
  2. Не стоит говорить о посуточной сдаче жилья. Лучше придумать историю, которая объяснит, почему в квартире будут сменяться жильцы;
  3. Необходимо убедить владельца в том, что предприниматель заинтересован в хорошем состоянии жилья. Можно предложить ему выполнить косметический ремонт;
  4. Наконец, следует показать хозяину, что в отличие от постоянных жильцов, арендатор будет платить точно в срок и самостоятельно устранять бытовые неисправности.

Квартира под сдачу: 7 правил дизайна и 25 примеров

Но что, если это квартира под сдачу — что делать, если вы решили, что будете сдавать квартиру? Чувствуете ли вы себя вообще взволнованным? Что в ней ремонтировать и обновлять ли вообще?

По теме: Света Хабеева: 46 кв. метров для сдачи в аренду

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Света Хабеева: квартира для сдачи в аренду. Кухня. Гарнитур выполнен на заказ по эскизам дизайнера. Ручки, Ikea. Аксессуары, Designboom.


Все начинается с бизнес-плана, а именно с определения: где находится недвижимость, сколько вы ожидаете получить в качестве арендной платы и каков «портрет» потенциального квартиросъемщика. Чем выше ожидаемая цена, тем больше будут затраты на ремонт. И надо помнить: квартира под сдачу, которая находится далеко от метро, в квартале, где нет школ, на окраине или в непрестижном районе, сдаваться всегда будет хуже и дешевле, какие бы усилия в ее дизайн вы не вложили.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


ANCconcept: квартира 45 кв. метров для сдачи в аренду.

Еще один важный вопрос для квартиры под сдачу — краткосрочная аренда или долгосрочная? При краткосрочной убирать квартиру придется после каждого жильца — а, значит, этот процесс должен быть максимально простым. Текстиль — такой, чтобы было легко постирать и чем его меньше, тем проще уборка. Мебель — такая, которую легко двигать. Мелкого декора — минимум.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Архитектор Слава Баладинский, Buro5, взялся спроектировать квартиру для сдачи в аренду, рассчитанную на молодую пару без детей.

Дизайн квартиры для долгосрочной аренды, при условии, что надо охватить как можно больше потенциальных клиентов, должен быть максимально нейтральный — нравиться разным людям, разных возрастов и с разными вкусами. Но при нейтральной палитре и минимуме вещей, дизайнеры советуют не пренебрегать «wow-эффектом» — акцентная стена, интересный предмет мебели, необычный светильник. При этом квартира не должна быть смотреться захламленной. Главное достоинство городского жилья сегодня — свободное пространство и организованное хранение, даже при скромных метрах.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Заказчик, представитель IT-индустрии, приобрел двухэтажную квартиру в малоэтажном поселке Терехово (Химки) для сдачи в аренду. Спроектировать интерьер 58,8 кв. метров пригласили Марину Чипуриных (M.Buro).

Материалы

К «неубиваемым» материалам относят долговечные и стойкие материалы для промышленных помещений — бетон, металл, линолеум, керамогранит, краски с возможностью мытья стен. Попробуйте исправить пятна на обоях, даже самых дешевых! Придется переклеивать всю стену. Если вы в дальнейшем планируете сами жить в «квартире под сдачу», то плитку в ванной или на кухне стоит класть сразу «для себя». Пусть даже это потребует вложений. Потом перекладывать плитку будет дорого и очень грязно.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Квартира 52 кв. метра находится в московском ЖК бизнес-класса Loftec в Басманном районе. Апартаменты предназначались для сдачи в аренду — необходимо было увеличить полезную площадь и создать нейтральный, стильный интерьер при скромном бюджете. Проектированием занималась архитектор Татьяна Яковлева, за интерьер отвечала Юлия Каманина.

Свет

Сегодня популярно естественное освещение и открытые планировки, но проект, который учитывает эти особенности может быть дорогостоящим и длительным. Вместо этого есть более «дешевый» маршрут: смените старые лампочки — яркий свет сделает комнату новой. Это хорошее время для установки светодиодных ламп, которые являются более энергоэффективными. Кроме того, вы можете установить «умные» лампочки, которые выключатся, когда никого нет в комнате, что сэкономит деньги на счетах за электричество. Чтобы помещение под сдачу выглядело светлее и просторнее, дизайнеры рекомендуют отказаться от плотных темных штор. Лучше выбрать лен или полупрозрачный тюль. Квартира под сдачу должна быть светлой — это базовое правило независимо от ценового сегмента. Светлые интерьеры нравятся всем.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Дизайнер Юлия Голавская спроектировала квартиру в центре Москвы. Разумно распорядилась площадью в 38 кв. м и создала привлекательный интерьер в голубых тонах.

Блеск

Все выглядит лучше с небольшим налетом глянца, верно? Мало того, что лакированные поверхности дарят комнатам немного блеска и отражают свет, но их и намного легче чистить. Красить стены в «квартире под сдачу» лучше глянцевыми износостойкими красками. Брызги и разливы могут произойти, и они могут испортить любую красивую стену. Очистка традиционной матовой краски может быть трудной или потребовать нового слоя, но глянцевую поверхность намного легче протирать тряпкой.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду

Маленькие обновления для больших комнат

Две самые важные комнаты в «квартире под сдачу» — кухня и ванная. Хотя может показаться заманчивым сделать в них «капитальный ремонт», разумнее предпринять небольшие обновления, чтобы немного улучшить. Новая насадка для душа, шторка или новая полка, новый цвет стен, возможно этого будет достаточно. При условии, что нет протечек и есть необходимый минимум бытовой техники в хорошем состоянии. Крупные ремонтные работы стоят дорого, и вы вряд ли увидите значительную отдачу от своих инвестиций. Полки в кухне делают открытыми. Это и модно, и придает ощущение большего пространства, и позволяет сэкономить на покупке и монтаже шкафов.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Маленькая квартира 32 кв. метра находится в жилом доме 1920-х годов в Калининграде. Интерьер проектировался для сдачи в аренду под собирательный образ заказчика. Перед авторами стояла задача создать пространство для комфортной жизни, разместить все необходимое на скромной площади.

Мебель

Мебель в квартиру под сдачу подбирается по тому же принципу, что и отделка — дешево и практично. Для гардеробной нишу в спальне или в прихожей просто закрывают плотной шторой и внутри делают полки для одежды. Старую мебель достаточно просто обновить — побелить, поменять ручки.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


Решение с винтажной мебелью — одно из самых распространенных сегодня.

Ковер

В собственном доме нет ничего плохого в ковре. Но стоит подумать о том, сколько жильцов может входить и выходить из вашей квартиры и о том, что они вряд ли приложат столько усилий для ее уборки, как вы. Помимо того, что ковры трудно чистить, они легче окрашиваются и имеют тенденцию задерживать запахи в течение нескольких месяцев.

Самые доходные для сдачи квартиры жилые комплексы Москвы - в каком районе купить квартиру для сдачи в аренду


К дизайнерам Антону и Екатерине Корнеевым обратился заказчик с просьбой найти недвижимость для сдачи в аренду, а после — оформить интерьер.

Не забывайте о мелочах

Легко сосредоточиться на больших вещах, приводя в порядок дом, но это не значит, что вы должны упускать из виду мелочи. Если у вас есть дверь шкафа, которая не закрывается правильно, почините ее. Если раковина протекает, почините ее. Небольшая проблема в начале может превратиться в гораздо большую проблему позже.

Как подготовить квартиры?

Выбирая место для проживания, платёжеспособный клиент прежде всего обращает внимание не на диагональ телевизора или марку холодильника, а на внешний вид самого помещения. Поэтому сдача квартир в аренду посуточно как бизнес предполагает обязательное приведение жилья в порядок. При этом нужно помнить, что:

  • Отделочные материалы лучше покупать с запасом. Если придётся подклеить обои или заменить плитку, в магазине может не оказаться таких же образцов;
  • Стены и полы в ванной и на кухне следует покрывать плиткой. Её всегда можно отмыть от любых загрязнений;
  • Потолки можно просто покрасить, но в квартирах бизнес-класса предпочтительно установить натяжные конструкции;
  • В комнатах желательно поклеить прочные моющиеся обои с ненавязчивым рисунком. Они не должны быть белыми или слишком светлыми;
  • В прихожей полы также стоит отделать плиткой. Стены можно покрыть пластиковой вагонкой или другим моющимся материалом;
  • Не нужно использовать где-либо гипсокартонные стены и конструкции. Повредить их очень легко, а отремонтировать — затруднительно;
  • Наружные углы стен желательно защитить уголками. Во время эксплуатации жилья эти участки страдают больше всего;
  • Двери могут быть недорогими или же премиальными. Первые несложно заменить, а вторые меньше повреждаются. Устанавливать модели со стёклами опасно;
  • Все замки должны работать безупречно. Посетитель будет чувствовать себя спокойнее, не переживая за сохранность имущества;
  • Работу кранов и выключателей, состояние трубопроводов и розеток нужно проверять регулярно. Поломки в них могут привести к серьёзным неприятностям;
  • Не стоит вешать крупные люстры и устанавливать хрупкие напольные светильники. Чем меньше таких элементов — тем ниже вероятность инцидентов;
  • Можно освежить интерьер квартиры при помощи зелени. В магазинах есть недорогие и неприхотливые растения;
  • От ковров лучше отказаться. Они накапливают в себе пыль и служат убежищем для насекомых. Кроме того, пятна с ковров сложно вывести.

Разумеется, на этом перечень задач не заканчивается. После каждого гостя придётся наводить порядок, проверять работу электроприборов и сантехники, менять и отдавать в стирку бельё и полотенца, устранять неисправности. Рекомендуется разработать чек-лист и действовать в соответствии с ним, чтобы не упустить чего-то важного.

Как обустроить квартиры для сдачи посуточно?

Граждане, арендующие жилье посуточно, обычно не планируют задерживаться в нём дольше нескольких дней. Поэтому никто из них не возит с собой фен и утюг, обоснованно предполагая, что все необходимые вещи найдутся в съёмной квартире. Предприниматель должен полностью обустроить помещение, удержавшись при этом от лишних расходов:

  • Мебель должна быть недорогой, но прочной. Можно купить её по объявлениям или на сезонных распродажах в магазинах вроде IKEA;
  • Выбирая бытовую технику, стоит отдавать предпочтение базовым моделям известных брендов. Такие агрегаты ломаются реже, а ремонтировать их проще;
  • Кабельное телевидение и беспроводной интернет считаются сегодня удобствами, которые должны быть в съёмной квартире по умолчанию;
  • За чистотой постельного белья и полотенец следует тщательно следить. Как правило, даже хорошие изделия после шести месяцев эксплуатации приходится менять.

Ниже представлена спецификация оборудования для бизнес плана посуточной аренды квартир. Расчёты произведены для шести однокомнатных объектов:

Оснащение квартир

Наименование Цена, руб. Кол-во, шт. Сумма, руб.
Мебель
Кровать двуспальная 3500 6 21000
Матрас пружинный 3700 12 44400
Диван 6900 6 41400
Кресло 5600 6 33600
Пуфик 1100 6 6600
Тумба прикроватная 2500 12 30000
Тумба под телевизор 4500 6 27000
Гарнитур в прихожую 3900 6 23400
Стол журнальный 1500 6 9000
Стол обеденный 2500 6 15000
Стул 800 24 19200
Шкаф-купе 6900 6 41400
Полка настенная 900 6 5400
Гарнитур кухонный 5800 6 34800
Подушка декоративная 500 12 6000
Подушка спальная 500 24 12000
Белье постельное 1500 24 36000
Наматрасник 800 12 9600
Покрывало на кровать 1200 6 7200
Набор полотенец 200 36 7200
Шторы 2400 6 14400
Бытовая техника
Кондиционер 18500 6 111000
Телевизор 32” 10400 6 62400
Роутер Wi-Fi 2000 6 12000
Холодильник 7900 6 47400
Машина стиральная 13900 6 83400
Печь СВЧ 2900 6 17400
Чайник электрический 1500 6 9000
Фен 1300 6 7800
Утюг 1600 6 9600
Доска гладильная 1900 6 11400
Плита кухонная 8200 6 49200
Прочее оборудование
Кабина душевая 13500 6 81000
Умывальник 2100 6 12600
Унитаз 3500 6 21000
Держатель для полотенец 800 6 4800
Мыльница 200 12 2400
Стакан для зубных щеток 200 6 1200
Зеркало в ванную 2300 6 13800
Коврик в прихожую 300 6 1800
Зеркало в прихожую 1200 6 7200
Картина декоративная 500 12 6000
Растение декоративное 400 12 4800
Комплект посуды на 4 человек 3200 6 19200
Кухонная утварь 2000 6 12000
Инвентарь для уборки 1500 6 9000
Корзина для мусора 150 6 900
Светильник потолочный 1800 24 43200
Светильник настенный 500 12 6000
Итого: 1112100

Как утверждают опытные предприниматели в своих советах, бизнес по сдаче квартир посуточно становится конкурентоспособным только при создании для гостей условий не хуже, чем в отелях. Поддержание необходимого уровня комфорта требует ежемесячной закупки средств гигиены и бытовой химии:

Расходные материалы

Наименование Цена, руб. Кол-во, шт. Сумма, руб.
Чай 60 24 1440
Кофе 300 24 7200
Сахар 25 24 600
Салфетки бумажные 15 24 360
Туалетная бумага 15 96 1440
Одноразовые тапочки 2 96 192
Одноразовая зубная щетка с пастой 2 96 192
Одноразовое мыло 2 96 192
Одноразовый шампунь 2 96 192
Мешок для мусора 2 96 192
Моющие средства 1000 6 6000
Итого: 18000

Как найти квартирантов?

Невозможно узнать, как быстро разбогатеть с нуля в России, если не научиться продвигать свой бизнес и привлекать потенциальных заказчиков. Может показаться, что спрос на рынке посуточной аренды квартир значительно превышает предложение, но и конкурентов в этом деле немало.

Борьба с ними начинается ещё на этапе составления объявления. Рекламный текст должен быть достаточно оригинальным, чтобы обращать на себя внимание, но в то же время подробным и понятным для клиентов. В нём необходимо упомянуть следующее:

  • Площадь помещения, количество комнат и спальных мест, тип санузла, наличие балкона или лоджии;
  • Район расположения жилья, этаж, расстояние до ближайших станций метро или остановок, наличие парковки;
  • Перечень основных и дополнительных удобств — наличие холодильника, телевизора, стиральной машины, кондиционера, доступа в интернет;
  • Пожелания арендодателя касательно пола, возраста, национальности, социального положения клиентов.

К тексту следует приложить несколько качественных фотографий, показывающих помещение с выгодных ракурсов. Без них количество обращений и звонков по рекламе может снизиться в два-три раза. Желательно снабдить снимки водяными знаками в виде номера телефона, чтобы их не использовали самозваные риелторы.

Когда текст объявления многократно проверен и отшлифован до блеска, возникает вопрос — где же лучше продвигать аренду квартир посуточно как бизнес? Поскольку избыток клиентов лучше, чем их недостаток, стоит использовать все инструменты:

90% граждан ищут жильё через интернет, поэтому следует разместить предложения на всех туристических агрегаторах, досках объявлений и порталах о недвижимости:

Сайты о недвижимости

Агрегаторы Доски объявлений Порталы
  • Полезно создать группы в социальных сетях. В них можно выкладывать фотоальбомы, публиковать отзывы и отвечать на вопросы потенциальных арендаторов;
  • Некоторую пользу может принести размещение постов на форумах для туристов и путешественников. Стоит использовать как российские, так и иностранные ресурсы;
  • В отличие от бизнеса на длительной аренде квартир, для посуточной сдачи жилья необходим сайт с описанием помещений и возможностью бронирования;
  • Свои ресурсы необходимо продвигать при помощи контекстной рекламы. Следует правильно выбирать ключевые слова, чтобы не потратить бюджет впустую;
  • Не стоит работать без визитных карточек. Их можно вручать квартирантам, раздавать на вокзалах, распространять через службы такси;
  • В местах прибытия туристов, возле бизнес-центров и местных объектов культуры можно установить ситилайты или повесить баннеры с рекламой сервиса;
  • Давать рекламу в газеты следует в расчёте на местную аудиторию. Текст должен быть ёмким, коротким и без сокращений;
  • Интересный способ рекламы — нанесение трафаретов на асфальт и заборы. Но нужно осторожно выбирать поверхности, чтобы их владелец не выдвинул претензии.

Договор посуточной аренды квартиры

Несмотря на особенности бизнеса, сдачу квартир посуточно всё же желательно подтверждать путём заключения с клиентом хотя бы краткосрочного договора: подписав документ, многие начинают более ответственно обращаться с имуществом. Соглашение желательно составить с помощью юриста, чтобы предусмотреть в нём любые возможные случаи. В тексте договора должны упоминаться:

  1. Основные характеристики арендуемого помещения — точный адрес, общую площадь, количество комнат;
  2. Полное имя и паспортные данные ответственного арендатора. Предпринимателю следует знать, кто будет отвечать за порчу имущества;
  3. Размеры и порядок оплаты. Конечно, безопаснее брать деньги вперёд, но некоторые клиенты просят о внесении второй половины суммы при выселении;
  4. Размеры и порядок использования гарантийного депозита. Следует указать суммы штрафов и компенсаций за нанесение жильцами ущерба;
  5. Полный перечень находящегося в квартире имущества с указанием марок бытовой техники и отличительных особенностей предметов обстановки;
  6. Возможность и условия передачи ключей другим гражданам. Некоторые клиенты могут снимать квартиру не для себя, а для деловых партнёров или родственников;
  7. Условие досрочного расторжения договора и выселения квартирантов. Это может быть шумное поведение, проведение вечеринки, умышленное нанесение ущерба;
  8. Время заселения и выселения. Как и в отелях, имеет смысл установить сроки заезда и освобождения помещения, чтобы успевать наводить в нём порядок.

Для сотрудничества с клиентами, желающими перестраховаться, предприниматель должен иметь на руках не только договор, но и бумаги, подтверждающие его право на помещение — свидетельство о наличии права собственности или контракт с владельцем недвижимости, разрешающий передачу её в субаренду.

Как избежать проблем при сдаче квартир?

Рассматривая подводные камни сдачи квартир посуточно как бизнеса, можно заметить, что рисков в этой сфере достаточно много. Почти все они связаны с вероятной порчей имущества, конфликтами или кражей вещей. Чтобы избежать неприятностей, предпринимателю следует быть настороже:

  1. Нельзя оставлять в помещении ценные вещи или документы (включая ксерокопии). Известны случаи, когда квартиру умудрялись продавать по поддельным справкам;
  2. Не стоит устанавливать тариф ниже рыночного — это вызовет поток обращений от сомнительных личностей. Лучше держать цену чуть выше средней;
  3. Немного уменьшить риски бизнеса на аренде квартир может страховой депозит. Если жильцы не нарушат правила, они получают деньги обратно при выселении;
  4. Уже на этапе телефонного общения с заказчиками рекомендуется отсеивать граждан нетрезвых, с криминальным жаргоном или цыганским акцентом;
  5. Также следует избегать весёлых молодёжных компаний и чересчур возбуждённых студентов. Скорее всего, они устроят в квартире вечеринку с погромом;
  6. Помещение при выселении нужно принимать лично или с помощью администратора. Следует убедиться в том, что техника на месте, а вещи не сломаны;
  7. Для ведения бизнеса по сдаче квартир рекомендуется завести отдельный номер телефона. Иначе звонки будут поступать в самое неудобное время;
  8. Паспорта квартирантов следует сфотографировать на телефон. Если с ними есть дети, стоит проверить и их документы, чтобы убедиться в законности ситуации;
  9. Желательно распечатать для клиентов памятку с номерами экстренных служб, вокзалов, таксопарков и прочих полезных сервисов;
  10. Не следует отдавать жильцам все ключи. Хотя бы один замок должен быть резервным. Также можно купить два десятка личинок и периодически менять их;
  11. Целесообразно задуматься о страховании жилья и имущества. Полис на 50000 рублей будет стоить всего 1200 рублей в год.

Какие существуют виды мошенничества?

В сфере оборота недвижимости существуют специфические уловки, как со стороны риэлторов, так и самих собственников. Среди самых популярных выделим следующие:

Информационное агентство

Работают по слаженной схеме, группой людей, с отличными навыками психолога.

  1. Заманивают квартиросъемщика.

Мошенники выставляют объявление по очень заниженной цене и просят клиента приехать в офис, чтобы заключить договор. После чего они обещают предоставить либо контакты собственника, либо отправлять смс-сообщения с вариантами квартир.

Например, в вашем городе аренда однокомнатной квартиры среднем стоит 15 тыс. рублей в месяц, а они выставляют за 9 тыс. рублей с очень хорошим ремонтом. Конечно, такое объявление привлекает и вы звоните по номеру. Как правило, вам отвечает милая девушка и говорит, что действительно такая квартира есть, все в порядке, приезжайте в офис.

Такие компании под любым предлогом пытаются заманить вас в офис, говоря приезжайте:

  • собственник будет в офисе, вы с ним переговорите, если все устроит, то поедите на квартиру и снимите ее;
  • в офис у нас заключен контракт с собственником, мы представляем его интересы и предоставим контакты собственника и т. п.

Помните! Их главная цель – заманить вас к себе, а дальше они уже будут предлагать, уговаривать, на месте обманывать, чтобы вы подписали договор и заплатили деньги вперед, а после дадут вам номер телефона и поедете на квартиру.

2. Обманным путем заставляют подписать договор и оплатить вперед.

Вариант обмана № 1. Вас уговорили приехать в офис, после приезда они начинают показывать у себя на компьютере подготовленные для вас квартиры на выбор. Как правило, все квартиры с хорошими ремонтами, с хорошей мебелью и техникой и по очень заниженной цене.

Это, конечно, радует, что столько много вариантов и есть из чего выбрать. На этой почве клиент теряет бдительность подписывая договор и оплачивая услуги агентства. Этого делать не следует!

Чтобы развеять ваши сомнения по поводу обмана, они предлагают позвонить по номеру телефона собственника. Вы звоните по указанному номеру, но человек, который вам ответит, является сообщником мошенников, он заранее подготовлен, у него имеется такая же квартирная база. Думая, что это реальный собственник вы спрашиваете, он вам отвечает — Что ждет на квартире по такому-то адресу, подписываете договор и платите.

Как только оплачиваете и приезжаете на квартиру снова звоните, но в ответ молчание. Перезвонив в агентство, они скажут, что не знают, что случилось, но готовы предложить другие варианты. Скинув еще несколько мест, думаете вот сейчас все закончится, но вас там ждет печальные известия — квартира уже сдана. И так может быть 2-3 раза.

В общем суть схемы состоит в том, что в договоре указано — агентство предоставляет информационные услуги и по договору их должно быть не более 3. Если вы не успели снять квартиру, то это ваши проблемы. Услуга оплачена и оказана.

Вариант обмана №2. Новым способом мошенничества при съеме квартиры в 2021 году, является фотографии в объявлении не соответствуют действительности.

Привлекается внимание ценой, вы звоните по объявлению, где говорят, что квартира есть, все совпадает с описанием и фото.

Вы договариваетесь на осмотр и после этого минут через 20-30 вам перезванивает агент. Он говорит, что собственнику неудобно показывать, потому что часто люди договариваются и не приезжают в назначенное время. Чтобы этого избежать, собственник предлагает встретиться в офисе риэлторского агентства, привезти все документы, а затем съездить на осмотр квартиры.

Уверенности в том, что это не мошенники, придает тот факт, что в офисе будет собственник с документами на квартиру. Не ведитесь на на эту уловку!

В итоге, вы приезжаете, в офисе действительно есть собственник с документами, он рассказывает про квартиру, интересуется, где вы работаете, чем занимаетесь, уточняет вашу платежеспособность, подталкивая тем самым вас к доверию, показывает какой в квартире отличный ремонт. Он может аргументировать невысокую стоимость аренды тем, что улетает надолго и даже показать билеты на самолет, уверяя что ему важно сдать квартиру надолго.

Затем сотрудники агентства говорят, что будут представлять интересы собственника на эксклюзивных условиях. Поэтому подписываем договор сейчас, а после поедем на квартиру и подпишем акт приема-передачи уже без собственника, там же передадим ключи. Вы, не читая подписываете договор, обмениваетесь телефонами с владельцем, оплачиваете ему за месяц проживания и залоговый платеж, едете на квартиру с риэлтором. Но по указанному в договоре адресу окажется совсем не тот интерьер, что вы видели на фотографиях, представленных ранее.

Квартира может оказаться непригодной для проживания. Но вы же подписали договор и тот, кто вам показывает квартиру, не хочет отвечать за собственника, с которым вы общались в агентстве.

Вы отказываетесь подписывать акт, но в договоре указано, что, если вы не принимаете квартиру по передаточному акту, то заплаченные вами собственнику деньги не возвращаются. В итоге вас обманут на два месяца проживания.

Важно! Не передавайте денежные средства в счет арендной платы и комиссию за услуги до фактического получения квартиры по акту приема-передачи. Он является неотъемлемой часть договора аренды.

Доказать факт мошенничества крайне сложно. Так как по факту в офисе вам предъявят уже реальные фото плохой квартиры.

Как проверить, что перед вами мошенники?

При разговоре перед сделкой следует говорить, что готовы приехать посмотреть квартиру, но не в офис, а сразу на съемное жилье. Если вас любыми способами начинают отговаривать, то в 99 % случаев вас обманывают.

Если звоните по объявлению, а там говорят приехать на квартиру, где будет собственник и риэлтор, то это уже больше похоже на правду. Но и тут не следует расслабляться, приехав по указанному адресу обязательно проверьте у хозяина документы:

  • свидетельство на право собственности квартиры — выдается до 2017 г.;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт.

Обязательно сверьте данные владельца квартиры с представленным паспортом. Обратите внимание, какая часть квартиры принадлежит данному лицу, ее адрес. Если все сходится, то собственник действует на законных основаниях. Только тогда можно подписывать договор.

Как узнать кому принадлежит квартира и кто собственник? Можно проверить заказав выписку из ЕГРН.

Квартиру сдает не собственник, а другое лицо

Вы находите объявление на сайте, цена аренды квартиры занижена от средней на 3-4 тысячи рублей. Звоните по указанному телефону, где подробно все расскажут, спросят, кто будет проживать, т.е. войдут в доверие. Вопросы будут направлены на то, чтобы убедили его, что у вас серьезные намерения снять квартиру на длительный срок.

После осмотра квартиры вы готовы подписать договор. Мошенники могут действовать по одному из предложенных вариантов:

  1. Вам предложат не подписывать договор, аргументировав тем, например, работает в структурах, где нельзя получать прибыль. Этот вариант сразу нельзя рассматривать.
  2. Вам будут говорить, что это родственник или друг собственника, предлагать ксерокопию его паспорта, копию свидетельства о собственности. Предложат указать данные владельца в договоре, поставить подписи и все будет законно. Строго отказывайтесь от сделки!

Помните! Представитель собственника может сдавать квартиру только по нотариальной доверенности. В других случаях у него такого права нет.

Если доверенности нет, то велика вероятность, что вас обманут при сдаче этой квартиры. По нотариальной доверенности договор составляется на того человека, кто является законным представителем собственника.

Что может случиться? Вы снимаете квартиру, платите за месяц проживания и залоговый платеж. Но на следующий день появляется реальный собственник и начинает выяснять, на каком основании проживаете в его квартире. Он предъявит оригиналы своих документов и будет вправе выставить вас из квартиры. В итоге вы остаетесь без жилья и денег, что заплатили.

Повторная сдача квартиры через субаренду

Аналогично второму варианту, когда находится квартира по заниженной цене, вы звоните, уточняете детали. Приезжаете на квартиру, все совпадает с фото из объявления и вы готовы подписать договор. После чего мошенники говорят, что квартира сдается на основании договора субаренды и его, как правило, покажут.

Не рекомендуется подписывать договор субаренды, потому что правоустанавливающие документы на собственность квартиры вы не сможете проверить, никто не даст их оригиналы. Предоставят только ксерокопии, а их подделать очень просто.

В итоге появиться собственник жилья и выселить вас.

Гражданин, который снимает жилье, не имеет права от своего имени передавать другим лицам квартиру в найм. Поэтому, совершая сделку, обращайте внимание на предоставленные документы, где указан собственник помещения.

Нечестный на руку наймодатель

«Хитрый» договор, позволяющий собственнику одновременно выставить квартиру на продажу и получать доход от аренды.

В этом случае квартира понравилась, все в ней устроило, собственник показал правоустанавливающие документы.

Хозяин квартиры заранее зная, что эту квартиру он продает, удалил в договоре пункт о том, что он не вправе продать квартиру в течение срока аренды. Вы подписываете договор, снимете квартиру, проживете там месяц, но тут хозяин объявляет, что выставляет её на продажу. При этом говорит, что вы сможете продолжать там жить, но она будет продаваться.

В итоге постоянно будут ходить люди и смотреть квартиру, причем иногда собственник будет просить вас показать ее потенциальным покупателям.

Важно! Необходимо тщательно читать договор перед его подписанием. В нем должен быть пункт, что в случае нарушения срока договора наймодатель обязан вернуть сумму залога и выплатить компенсацию равную залоговому платежу. То есть полную сумму за аренду + компенсацию в том же размере.

Еще 3 уловки выманивающие деньги:

  1. Информационную база номеров. Не стоит соглашаться на оплату услуг агентства по подбору жилья, предлагающего только информационную базу. Смысл заключается в том, что они передают клиенту контактные номера наймодателей за сравнительно небольшую плату. Дальше придется действовать самому: договариваться, осматривать, оформлять договор. При этом нет гарантии, что эти номера окажутся реальными и квартиры уже не сданы.
  2. Продажа доступа к клиентской базе. Сравнительно новый способ обмана клиентов. Заключается в продаже доступа к якобы постоянно обновляющейся базе по аренде жилья. На самом же деле оказывается сайт, на котором размещены старые объявления.
  3. Предоплата на сотовый. Мошенник втирается в доверие, задавая множества вопросов и в конце просит перевести 1-2 тыс. рублей на сотовый, в качестве аванса.

Бизнес план сдачи квартир посуточно

Сколько денег нужно вложить в бизнес? Как видно из спецификации оборудования, на каждую однокомнатную квартиру следует израсходовать около 200 тысяч рублей. Но помещения также необходимо отремонтировать — своими силами или с привлечением наёмной бригады строителей:

Вложения в бизнес на сдаче квартир

Статья Сумма, руб.
Оформление СПД 800
Открытие расчетного счета 2000
Изготовление печати 800
Мобильный POS-терминал 10000
Мобильный кассовый аппарат 11900
Ремонт квартир 540000
Оснащение квартир 1112100
Расходные материалы 18000
Печатная реклама 12000
Интернет реклама 40000
Итого: 1747600

Ежемесячно предпринимателю придётся пополнять запас расходных материалов и платить зарплату уборщицам: сам он просто не сможет убирать и мыть шесть помещений в день. Если бизнес план сдачи квартир посуточно предусматривает субаренду, в список регулярных расходов необходимо также включить плату владельцам жилья:

Расходы при сдаче квартир

Статья Сумма, руб.
Взносы СПД 3020
Обслуживание счета 700
Аренда квартир 102000
Коммунальные услуги и связь 18000
Зарплата двух уборщиц 30000
Текущий ремонт 12000
Расходные материалы 18000
Страховой капитал 6000
Итого: 189720

Выгодно ли сдавать квартиры посуточно?

Доходы предпринимателя зависят от рыночных цен на комнаты: чем крупнее город — тем выше тарифы. Понятно, что как бизнес, посуточная аренда квартир в Москве принесет намного больше выручки, чем сдача жилья в Уфе. Кроме того, имеет значение загрузка, которая, по отзывам опытных рантье, даже для удачно расположенных объектов в хорошем состоянии не превышает 70–80% в месяц. Сколько же можно заработать, если сдавать шесть однокомнатных квартир, например, в Санкт-Петербурге:

Выручка от сдачи квартир

Квартира Тариф, руб. Загрузка, дней Кол-во Выручка, руб.
Средний класс 3000 24 (80%) 3 216000
Бизнес класс 4200 18 (60%) 3 226800
Итого: 6 442800

В ответ на вопрос о том, какой бизнес самый выгодный сегодня, многие люди упоминают доходность посуточной аренды квартир. Но соответствует ли данное мнение истине? Согласно расчетам, вложенный в дело капитал окупится менее чем за год:

Рентабельность сдачи квартир посуточно

Показатель Значение
Выручка, руб. 442800
Издержки, руб. 189720
Прибыль, руб. 253080
Налог УСН 6%, руб. 26580
Чистая прибыль, руб. 226500
Рентабельность, % 119,4
Инвестиции, руб. 1747600
Срок окупаемости, мес. 7,7

Сдача квадратных метров по закону

Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем. Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит. Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП. Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его. Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить. Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить добропорядочность вашего арендатора. В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Поделиться:

Share on facebook
Share on twitter
Share on pinterest
Share on linkedin
Share on vk
Share on whatsapp

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Популярные статьи:

Май 2022
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031  

Категории:

Для авторов
Возможно многие из Вас обладают хорошими знаниями в сфере строительства и ремонта.

Мы предлагаем Вам заработать на своих знаниях получать дополнительный доход.

Что от Вас требуется:

  1. умение писать уникальные статьи;
  2. отличное знание русского языка;
  3. наличие свободного времени;
  4. желание.

Подробности здесь...
Посетители сайта
1 посетитель просматривают эту страницу.
Пользователей: 1 робот

Сейчас читают:

Если вы хотите получать уведомления на свой E-mail о появлении новых статей, то рекомендуем вам чуть ниже ввести свой электронный почтовый адрес.