Главная / Советы юриста / Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?! – Правовед Плюс

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?! – Правовед Плюс

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?! – Правовед Плюс

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Обратный звонок

27.06.2021

Встречается часто ситуация, когда продавец просит покупателя в договоре купли-продажи указать сумму в итоге ниже, чем реальная сумма квартиры на самом деле. Желание это обусловлено тем, что продавец попросту хочет снизить налог на объект жилой недвижимости. Этой схемой пользуется огромное количество граждан в нашей стране, но по факту носит она незаконный характер.

Причем скрывает в себе она ряд рисков для будущей сделки.

Теоретически собственник имеет полное право обозначить фактически любую цену. Упирается это на установленные законодательными нормами принципы свободы гражданско-правового договора, которые в свою очередь предусмотрены положениями статьи 421 Гражданского кодекса. Инициатива занижения цены может исходит как от продавца, так и от покупателя.

Особенности продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости.

Сделка сама проводится по стандартной схеме, отработанной годами. При сделке покупателем или продавцом может быть, как физическое, так и юридическое лицо. Низкий ценник имущественного объекта указывается непосредственно в договоре. При этом реальная стоимость может быть отражена в дополнительном соглашении. Факт передачи денежных средств от продавца к покупателю подтверждается распиской. Но при этом дополнительное соглашение и расписка не считаются главными документами по сравнению с договором купли-продажи.

Какие риски есть у покупателя недвижимости ?!

Наши специалисты утверждают то, что покупатель несет большие риски, чем продавец при приобретении жилья по заниженной цене. Если будет инициировано разбирательство в судебном процессе, то тогда есть риск того, что он будет признан решением суда недобросовестным приобретателем. Сделка сама признается недействительной. Он обязан будет вернуть жилое помещение продавцу. А продавец в свою очередь возвращает деньги, уплаченные за квартиру, и эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Доказать то, что за рамками договора купли-продажи были выплачены гораздо более крупные суммы фактически невозможно. В итоге в ходе сделки покупатель остается без недвижимости и без большей части своих денег.

Причем судебные разбирательства со стороны продавца могут быть инициированы по различным причинам.

Например, если после осуществления сделки будет обнаружено то, что не учтены права несовершеннолетних граждан или супругов, которые по закону должны давать обязательное согласие на отчуждение имущества. Отдельно надо упомянуть о ситуации, когда в отношении продавца ведется процедура признания финансовой несостоятельности или же банкротства. Тут уже кредиторы, принимающие участие в банкротстве могут обратиться с требованием о взыскании денежной суммы. Если продавец за три года до банкротства продал свою недвижимость, то тогда по закону кредиторы имеют право потребовать признания гражданско-правовой сделки недействительной. Делается это для того, чтобы в процессе взыскать с гражданина деньги, путем обращения его недвижимости к продаже. И в этом случае покупатель теряет и деньги, и недвижимое имущество, которое потом обращается в конкурсное производство.

Еще один неприятный момент связан в том, что покупатель просто не может получить имущественный вычет по объекту имущества, приобретенному им по заниженной стоимости. Если возникнет необходимость продать недвижимость до периода облагаемого налогами (три календарных года), то тогда разница между будущей ценой и стоимостью в договоре будет существенной.

А как покупать квартиру ?!

Можно приобрести имущество таким образом, но лучше всего не делать это у постороннего продавца. Например, провести договор купли-продажи с объектом по заниженной стоимости можно между родственниками, которым вы доверяете. Не надо забывать о том, что перед сделкой надо написать расписку, в которой прописывается реальная сумма денег, которая в итоге будет передана на руки или переведена на банковский счет.

Риски для продавца жилой недвижимости.

Продавец, как и покупатель также несет риски в виде денежных потерь. Перед тем, как подписать договор с заниженной стоимостью продавец может заключить с покупателем договор аренды ячейки в банке. В эту ячейку покупатель в присутствии продавца должен заложить сумму денег реальную, а не та, которая указана в договоре. Эта сумма денег должна быть равна стоимости квартиры.

При этом продавец может полагать то, что он гарантированно получит все деньги, заложенные в ячейку.

Но тут органы Росреестра регистрируют переход права собственности на покупателя. Срок действия ячейки может истечь, а регистрация перехода права собственности попросту не наступит. Покупатель получает доступ к денежным средствам и у него есть договор с заниженной стоимостью жилой квартиры. Если покупатель недобросовестный, то тогда он может обратиться в судебные органы с требованием регистрации права собственности на себя. И оплатит он по закону только ту цену, которая была обозначена в тексте договора.

Естественно то, что продавец не будет согласен с этим.

В свою очередь покупатель может пригрозить продавцу тем, что он огласит условия сделки с прописанной заниженной стоимостью жилого помещения. Продавцу грозить может штраф и обязательство выплаты налогов перед государством. В худшем варианте развития событий может грозить уголовное преследование по факту совершения мошеннических действий.

И это уже уголовное преступление, которое наказывается достаточно суровым образом.

Покупатель может даже не обращаться в суд. Ему достаточно осуществить обращение в налоговую инспекцию по месту жительства. Согласно нормам налогового законодательства ФНС может доначислить продавцу налог на прибыль. Юристы не рекомендуют в договоре купли-продажи указывать цену ниже 70% рыночной цены, чтобы потом не было проблем со стороны государственных органов для продавца и покупателя. В любом случае все риски перед покупкой надо оценивать самостоятельно либо при помощи опытного юриста.

Нужна консультация юриста по недвижимости или сопровождению сделки купли продажи в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Опря Владимир Леонидович— автор статьи

Практикующий юрист – Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» – стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Если вы хотите получать уведомления на свой E-mail о появлении новых статей, то рекомендуем вам чуть ниже ввести свой электронный почтовый адрес.