Главная / Советы юриста / Что такое альтернативная сделка купли-продажи недвижимости ?! – Правовед Плюс

Что такое альтернативная сделка купли-продажи недвижимости ?! – Правовед Плюс

Что такое альтернативная сделка купли-продажи недвижимости ?! – Правовед Плюс

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Обратный звонок

26.04.2021

Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости в системе законодательства Российской Федерации представляет собой самый распространенный тип сделок. По статистике в столице по оценкам риэлторов альтернативная купля-продажи составляет 75 процентов от всех проводимых сделок на рынке вторичного недвижимого жилья. Это происходит потому, что покупатели предпочитают сразу же приобретать взамен другие объекты недвижимого имущества. Это актуально в те моменты, когда, например, вы хотите продать свою квартиру и сразу же купить другую в которой вы планируете в дальнейшем проживать.

В целом сделки купли-продажи делятся на следующие подвиды:

  • Свободная или чистая продажа квартиры. Она бывает еще прямой;
  • Цепочка сделок, когда несколько сделок объединяются договором в единую;
  • Альтернативная купля-продажа жилья.

Все сделки между собой различаются только количеством и сложностью этапов, которые предусмотрены в них.

Прямая сделка купли-продажи.

В случае с прямой сделкой все достаточно просто. Продавец реализует жилье и за этим ничего не следует. То есть продавец взамен не приобретает себе ничего и за ним не тянется вереница продаваемых жилых помещений.

Альтернативная сделка.

Такой вид сделки означает то, что гражданин продает свое жилье и покупает себе другое. Делает он это за денежные средства от продажи первой квартиры. Важная особенность сделки кроется в том, что происходит процесс продажи и купли жилых помещений одновременным образом. Оба договора сторонами обязаны подписываться одновременным образом. Также одновременно происходит государственная регистрация объектов жилой недвижимости. Это неплохой метод, позволяющий как бы обменять жилое помещение на ту квартиру, которая больше всего нравится продавцу.

Сделка с цепочкой квартиры.

В данной сделке участвует не одно альтернативное жилое помещение, а несколько квартир. Также, как и при альтернативной сделке договор купли-продажи и регистрация права собственности заключаются одновременно. Покупать таким образом можно альтернативно три и более жилых помещения. Это самая сложная сделка, так как в ней прослеживается многоэтапность.

Как проходят денежные расчеты при осуществлении альтернативной сделки купли-продажи ?!

Чаще всего по закону передача денежных средств в альтернативных сделках проходит при помощи использования банковского аккредитива. Можно пользоваться и наличным средствами с применениями специальных ячеек в банковской организации.

Какие риски есть при совершении альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости ?!

Вместе с типичными рисками, такими как та же неблагонадежность продавца есть и специфические риски, которые характерны для данного вида гражданско-правовых сделок. В первую очередь если сделка проходит в виде цепочки, то тогда в ней участие принимают одновременно несколько лиц, которые владеют объектом жилой недвижимости.

Тут риск кроется в том, что незаконные или неправильные действия одного из участников сделки могут привести к тому, что она по закону попросту будет признана незаконной и легко оспариваемой в судебном процессе. И это не только незаконные действия, но и банальное недопонимание из-за чего сделка просто развалится. Если вы все же хотите принять участие в альтернативной сделке, то в таком случае обязательно следует заручиться поддержкой опытного и профессионального юриста, который поможет провести сделку максимально грамотно.

Следующая проблема связана с государственной регистрацией. Тут уже дело касается того, что если органы Росреестра приостанавливают регистрацию по одному из договоров, то тогда остальные участники также сталкиваются с этим. О приостановке регистрации все участники гражданско-правовой сделки уведомляются из Россреестра специальным уведомлением. Все лица, принимающие участие в купле-продажи должны по закону написать заявление в простом письменном виде о приостановке второго договора, после чего можно разобраться с причинами произошедшего. Чаще всего причиной приостановки государственной регистрации могут быть сомнения представителя регистрационных органов, касающиеся правильности либо достоверности представленных сведений и документов. В некоторых случаях может быть вынесен отказ в государственной регистрации. Тут уже придется отстаивать свои интересы скорее всего в судебном порядке.

Иной способ разрешения проблемы заключается в том, что стороны нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Им может быть профессиональный юрист. Так можно существенно обезопасить будущую сделку от всех возможных рисков. Еще один альтернативный метод решения возможных проблем кроется в том, что весь пакет документов сторон по сделке регистрируется при участии представителя нотариальной палаты. Плюс услуг нотариуса заключается в том, что при удостоверении гражданско-правовой сделки не требуется участие юриста.

Если частичная регистрация сделки случилась, то тогда есть несколько путей, позволяющих избежать, как потери права на объект жилой недвижимости, так и потери права на жилое помещение:

  • Можно решить сложный правовой вопрос слаженными действиями участников сделки. Например, можно отказаться от регистрации или завершить ее по договору тому, где произошел отказ от нее;
  • Решить вопрос можно также посредством обращения в судебные органы. Это актуально в те моменты, когда участники гражданско-правовой сделки отказываются решать его добровольным образом.

Конечно лучше же попробовать устранить возникшую проблему при помощи договора между участниками сделки и участии юриста.

Какие налоги предусмотрены в альтернативных сделках купли-продажи недвижимости ?!

Между сторонами при заключении альтернативных сделок обычно происходит определенная путаница. Она связана с тем, что допускаются ошибки в исчислении налогов и самих налоговых вычетов. Иногда участники альтернативных сделок купли-продажи могут подменить налоговый вычет, который образуется при реализации квартиры. Замена проходит на сумму денежных затрат, появляющихся при альтернативной покупке объекта жилой недвижимости. Например, если полагать что вы продаете квартиру скажем за сто тысяч рублей и купить другую альтернативным образом с доплатой за сто двадцать тысяч рублей, то тогда сальдо за один налоговый период будет нулевым или отрицательным. То есть получается, что налог уплачивать в казну государства не надо. Это одна из прямых ошибок участников сделки.

С точки зрения норм налогового обложения продажа одной квартиры и покупка другого жилого помещения не связаны между собой. Означает это то, что при продаже квартиры в соответствии с установленными законодательными нормами продавец должен платить налог в размере 13 процентов. При приобретении квартиры покупатель должен тогда получить право на налоговый вычет и в итоге вернуть НДФЛ. Есть также практика, когда ФНС может зачесть сумму налога к уплате за продажу жилого помещения в счет того, что будет получен налоговый вычет за приобретение другой квартиры. Но делается это в том случае, если обе альтернативные следки произошли в налоговом вычете.

Нужна консультация юриста по недвижимости или сопровождению сделки купли продажи в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.

Опря Владимир Леонидович— автор статьи

Практикующий юрист – Руководитель юридической компании «Правовед-Плюс» – стаж работы в сфере юриспруденции с 2006 года.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Если вы хотите получать уведомления на свой E-mail о появлении новых статей, то рекомендуем вам чуть ниже ввести свой электронный почтовый адрес.